Lima, como capital del Perú, presenta un mercado inmobiliario diverso y dinámico. Al considerar inversiones en bienes raíces, es crucial evaluar no solo la ubicación, sino también indicadores financieros que reflejen la rentabilidad de la inversión. Uno de estos indicadores es el Price to Earnings Ratio (PER), que en el contexto inmobiliario se interpreta como el número de años necesarios para recuperar la inversión inicial mediante los ingresos por alquiler.
📊 ¿Qué es el PER Inmobiliario?
El PER Inmobiliario se calcula dividiendo el precio de venta de una propiedad por el ingreso anual que se espera obtener de su alquiler:
Un PER más bajo indica una recuperación de la inversión en un menor tiempo, lo que puede ser atractivo para inversores que buscan retornos más rápidos. Sin embargo, es esencial considerar otros factores que puedan influir en este indicador.
🏘️ PER por Distritos en Lima
Según la Nota de Estudios N.º 04-2025 del BCRP, al tercer trimestre de 2024, el promedio del PER en Lima Metropolitana fue de 17,5 años, una disminución respecto al trimestre anterior (17,8 años) y al mismo período de 2023 (18,6 años) .
A continuación, se presentan algunos distritos con sus respectivos PER:
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San Miguel: 16,0 años
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Barranco: 16,5 años
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San Borja: 16,8 años
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Jesús María: 17,0 años
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Surquillo: 17,2 años
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Lince: 17,5 años
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Miraflores: 18,0 años
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San Isidro: 18,5 años
Estos valores reflejan las diferencias en precios de venta y alquiler entre distritos, influenciados por factores como ubicación, demanda y desarrollo urbano.
🔍 Factores que Influyen en el PER
Varios elementos pueden afectar el PER en diferentes distritos:
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Oferta y Demanda: Distritos con alta demanda y oferta limitada suelen tener precios de venta más altos, elevando el PER.
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Políticas de Vivienda: Iniciativas gubernamentales que promueven la construcción de viviendas pueden aumentar la oferta, afectando precios y alquileres.
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Factores Macroeconómicos: Inflación, tasas de interés y crecimiento económico impactan en la capacidad de compra y en las decisiones de inversión.
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Infraestructura y Servicios: La presencia de servicios públicos, transporte y áreas comerciales puede aumentar la demanda en ciertos distritos, modificando el PER.
🧭 Consideraciones para Inversionistas
Al evaluar inversiones inmobiliarias en Lima, es esencial:
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Analizar el PER: Un PER más bajo puede indicar una inversión más rentable a corto plazo, pero es importante considerar la estabilidad y crecimiento del distrito.
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Evaluar la Plusvalía: Distritos con PER más altos, como Miraflores o San Isidro, pueden ofrecer una mayor valorización a largo plazo.
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Considerar el Perfil del Inquilino: La demanda de alquiler puede variar según el tipo de propiedad y su ubicación, afectando los ingresos por alquiler.
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Revisar Políticas y Proyectos Urbanos: Planes de desarrollo pueden cambiar la dinámica de un distrito, influenciando precios y demanda.
📝 Conclusión
La inversión inmobiliaria en Lima requiere un análisis detallado de indicadores como el PER, así como una comprensión de los factores que lo afectan. Distritos como San Miguel y Barranco presentan oportunidades atractivas para inversores que buscan retornos más rápidos, mientras que zonas como Miraflores y San Isidro pueden ser ideales para quienes priorizan la valorización a largo plazo. Una evaluación integral permitirá tomar decisiones informadas y alineadas con los objetivos de inversión
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