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El Decreto Legislativo Nº 1568, promulgado el 27 de mayo de 2023, establece el marco normativo que regula el régimen de propiedad horizontal en el Perú. Este decreto es una respuesta a las necesidades actuales de convivencia y gestión en edificaciones multifamiliares, promoviendo un modelo legal eficiente y adaptado a los retos modernos.
1. Contexto y Objetivo del Decreto
El decreto tiene como objetivo principal regular la convivencia entre los propietarios de unidades inmobiliarias exclusivas que comparten bienes y servicios comunes. Su finalidad es garantizar una gestión óptima de las edificaciones, promoviendo el uso racional y el mantenimiento de los recursos compartidos.
El régimen de propiedad horizontal se aplica a nivel nacional y abarca edificaciones que:
- Están compuestas por unidades inmobiliarias exclusivas.
- Comparten bienes y servicios comunes necesarios para su funcionamiento.
2. Principales Características del Régimen de Propiedad Horizontal
a. Propiedad Exclusiva y Bienes Comunes
La estructura del régimen contempla:
- Unidades inmobiliarias exclusivas: Propiedad privada de cada titular.
- Bienes comunes: Espacios y servicios compartidos, como escaleras, ascensores, jardines, techos y sistemas de saneamiento. Estos bienes son indispensables para la funcionalidad de la edificación.
b. Reglamento Interno
El reglamento interno es obligatorio y define los derechos y deberes de los propietarios, así como las reglas para la administración y mantenimiento de los bienes comunes. Este reglamento debe estar inscrito en los registros públicos.
c. Prehorizontalidad
Se introduce la posibilidad de registrar preventivamente proyectos de edificación bajo el régimen de propiedad horizontal. Este registro incluye la predeclaratoria de edificación, el prereglamento interno y la preindependización de unidades inmobiliarias.
d. Obligatoriedad del Régimen
El régimen es obligatorio cuando las unidades inmobiliarias pertenecen a distintos propietarios y facultativo si todo el inmueble pertenece a un solo propietario.
3. Gestores y Órganos de Administración
a. Junta de Propietarios
La Junta de Propietarios es el órgano encargado de la gestión de la edificación. Su constitución se realiza automáticamente al otorgar el reglamento interno. Está integrada por todos los propietarios y tiene las siguientes funciones:
- Administrar y mantener los bienes comunes.
- Aprobar manuales de convivencia y protocolos de uso de los bienes comunes.
- Tomar decisiones sobre desafectación, transferencia y gravamen de bienes comunes.
b. Administrador/a
La edificación debe contar con un administrador, quien puede ser un propietario u otra persona designada. Entre sus funciones destacan:
- Cobrar y gestionar las cuotas de mantenimiento.
- Realizar el mantenimiento de los bienes comunes.
- Presentar informes financieros a la Junta de Propietarios.
c. Presidente/a de la Junta
Es el representante de la Junta de Propietarios y tiene facultades para ejecutar acuerdos, gestionar los bienes comunes y representar legalmente al edificio.
4. Derechos y Obligaciones de los Propietarios
a. Derechos
- Uso y disfrute de los bienes comunes, siempre que no se restrinja el uso de los demás propietarios ni se altere su destino.
- Participar en las decisiones de la Junta de Propietarios.
b. Obligaciones
- Aportar las cuotas necesarias para el mantenimiento y conservación de los bienes comunes.
- Cumplir con las normas establecidas en el reglamento interno y los manuales de convivencia.
5. Innovaciones Principales
a. Derecho de Sobreelevación
Permite construir pisos adicionales sobre o bajo una edificación existente. Este derecho está condicionado a que no afecte la estructura, la seguridad ni los derechos de los propietarios.
b. Regularización de la Propiedad Horizontal de Hecho
Se establece un procedimiento para formalizar edificaciones que ya operan bajo esquemas de propiedad horizontal pero carecen de reglamento interno o inscripción registral.
c. Registro de Deudores
Crea un registro administrativo que permite incluir a los propietarios morosos en un sistema de deudas registrado ante la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP, afectando su historial crediticio.
6. Resolución de Controversias y Sanciones
a. Resolución de Controversias
Los conflictos relacionados con el régimen de propiedad horizontal pueden resolverse vía judicial o arbitral, según lo determine el reglamento interno.
b. Régimen Sancionador
La Junta de Propietarios puede implementar un sistema de sanciones para quienes incumplan las disposiciones del reglamento interno o afecten los bienes comunes.
7. Beneficios del Decreto Legislativo
- Convivencia Ordenada: Establece reglas claras que favorecen la armonía entre los propietarios.
- Gestíon Eficiente: Promueve una administración profesionalizada y sostenible de los bienes comunes.
- Seguridad Jurídica: Formaliza los derechos y obligaciones de los propietarios, brindando certidumbre legal.
- Adaptabilidad: Responde a las necesidades modernas de las edificaciones multifamiliares, incluyendo innovaciones como la prehorizontalidad y el derecho de sobreelevación.
El Decreto Legislativo Nº 1568 marca un hito en la legislación inmobiliaria peruana, estableciendo un marco normativo que fomenta la organización y sostenibilidad en edificaciones compartidas. Su implementación requiere el compromiso de las autoridades y los propietarios para garantizar su éxito y adaptación a las realidades locales.
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