El Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) publicó recientemente su Nota de Estudios N.° 4 - 2025, en la que analiza los principales indicadores del mercado inmobiliario limeño durante el tercer trimestre de 2024. Esta publicación, basada en información de Urbania, brinda una fotografía clara del comportamiento de los precios de departamentos y su relación con los ingresos y el alquiler.
A continuación, te resumimos los puntos más relevantes y su impacto en la dinámica inmobiliaria.
1. Leve disminución en los precios de venta
Durante el tercer trimestre de 2024:
- El precio promedio por metro cuadrado en soles constantes bajó en 0,8 % respecto al trimestre anterior.
- En dólares corrientes, la caída fue también de 0,8 %.
Esto refleja un mercado que, aunque sigue mostrando altos niveles de precios, empieza a dar señales de enfriamiento, especialmente en los sectores de ingresos altos como San Isidro, Miraflores y La Molina.
2. Disparidad entre sectores de ingresos
El BCRP divide Lima en dos grandes segmentos:
- Sector de ingresos altos (Barranco, Miraflores, San Borja, San Isidro, Surco, La Molina): presentó una caída más pronunciada en soles constantes (-1,2 %).
- Sector de ingresos medios (Jesús María, Lince, Magdalena, Pueblo Libre, San Miguel, Surquillo): mostró una variación de 0,0 %, indicando mayor estabilidad.
Esta diferenciación es clave para inversionistas, pues muestra dónde se están ajustando más los valores y qué zonas resisten mejor las fluctuaciones.
3. Rentabilidad de alquileres mejora: PER a la baja
El Ratio Precio/Vivienda versus Ingreso por Alquiler Anual (PER) se situó en 17,5 años, el nivel más bajo desde hace varios trimestres. Esto significa que ahora toma menos tiempo recuperar la inversión de un departamento a través de alquileres.
Zonas como San Miguel, Barranco y San Borja destacaron por tener las mayores caídas en este ratio, mostrando un mejor rendimiento para los arrendadores.
4. Mejora en la accesibilidad: menor relación precio-ingreso
El Price to Income Ratio —que mide cuántos años de ingreso necesita una persona para adquirir un inmueble de 85 m²— bajó a 12,8 años, el valor más bajo desde 2014. Esto se debe a que, aunque los precios bajaron ligeramente, los ingresos promedio subieron 5,7 % interanual, facilitando el acceso a la vivienda propia.
5. Estabilidad en el Índice de Precios Hedónicos
Este índice, que ajusta los precios por características del inmueble (como área, cochera, número de baños, etc.), mostró una variación de solo -0,2 % respecto al trimestre anterior y +0,1 % interanual, lo que indica una estabilidad estructural en los precios a pesar de los altibajos trimestrales.
¿Qué significa esto para compradores e inversionistas?
- Si estás buscando comprar, el mercado está dando señales de moderación, lo que puede representar oportunidades de negociación, especialmente en sectores de alto ingreso.
- Para inversionistas en alquiler, el contexto es favorable: los alquileres suben, el PER baja y se acorta el tiempo para recuperar la inversión.
- Los constructores e inmobiliarias deben tomar nota de la caída en los precios en ciertos distritos premium, para ajustar su oferta a las expectativas y capacidad adquisitiva actual del comprador promedio.
Conclusión
El informe del BCRP muestra que el mercado inmobiliario limeño está en un momento de ajuste saludable, con mejoras en accesibilidad y rentabilidad para el alquiler. La clave será continuar observando la evolución de precios en 2025 y cómo se comportan los ingresos de los hogares frente al entorno macroeconómico.
¿Tienes planes de comprar, vender o invertir en 2025? Este es un buen momento para analizar datos, comparar distritos y tomar decisiones informadas.
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