En el desarrollo del mercado inmobiliario moderno, conceptos como el derecho de propiedad o los llamados derechos reales autónomos son clave para entender cómo se estructuran legalmente los proyectos de construcción, inversión y uso del suelo. Uno de los temas que está cobrando especial interés en este contexto es el del derecho de superficie, una figura jurídica potente pero todavía subutilizada en el Perú.
En este artículo te explicamos las diferencias fundamentales entre el derecho de propiedad y los derechos reales autónomos, cómo se ubica el derecho de superficie dentro de este esquema, y la propuesta de redefinición que plantea el jurista José Carlos Fernández Salas.
🔑 ¿Qué es el Derecho de Propiedad?
El derecho de propiedad es el derecho real más amplio y completo que reconoce el ordenamiento jurídico. En el Perú, está regulado por el artículo 923 del Código Civil, el cual señala que el propietario puede usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien.
Esto quiere decir que quien es titular de un derecho de propiedad tiene el control pleno sobre el bien: puede vivir en él, alquilarlo, venderlo, hipotecarlo o modificarlo sin depender de otro titular.
⚙️ ¿Qué son los Derechos Reales Autónomos?
Un derecho real autónomo (o derecho real limitado) es un tipo de derecho que recae sobre un bien ajeno. No otorga el dominio total, pero sí confiere ciertas facultades concretas sobre el bien.
Ejemplos comunes:
- El usufructo, que otorga el uso y disfrute del bien.
- Las servidumbres, que permiten el uso limitado de un predio vecino.
- El derecho de superficie, que permite construir y ser propietario de lo construido sobre suelo ajeno.
Los derechos reales autónomos tienen una regulación estricta y específica, y no pueden ser modificados libremente por contrato, en virtud del principio de tipicidad.
🧩 Cuadro comparativo: Derecho de Propiedad vs Derecho Real Autónomo
| Concepto | Derecho de Propiedad | Derecho Real Autónomo |
|---|---|---|
| Naturaleza | Derecho real principal y absoluto | Derecho real limitado y derivado |
| Contenido | Uso, goce, disposición, exclusión | Uso y/o goce parcial (según el tipo) |
| Objeto | Bien propio | Bien ajeno |
| Facultades | Plenas (usar, vender, hipotecar, etc.) | Limitadas (no se puede disponer libremente del bien) |
| Regulación | Flexible, con normas generales | Rígida, determinada por la ley (numerus clausus) |
| Ejemplos | Ser dueño de una casa o terreno | Usufructo, servidumbre, derecho de superficie |
| Modificabilidad | Puede ser ampliado por contrato | No puede ser modificado en su estructura legal |
| Inscripción registral | Inscripción como propiedad plena | Inscripción como derecho sobre cosa ajena |
🏗️ El Derecho de Superficie como Derecho Real Autónomo
Según el Código Civil peruano (art. 1030), el derecho de superficie permite a una persona tener temporalmente la propiedad de lo construido sobre un terreno que pertenece a otra persona. Tiene una duración máxima de 99 años, y su uso ha cobrado importancia en desarrollos inmobiliarios como centros comerciales, plantas industriales o complejos de viviendas.
El artículo del jurista José Carlos Fernández Salas, publicado por el CICAJ de la PUCP, explica que hoy en día este derecho se considera un derecho real autónomo por tres razones principales:
- El superficiario no es dueño del terreno, solo de lo construido.
- La relación jurídica tiene un plazo definido.
- Está regulado de forma muy limitada en el Código Civil peruano.
💡 La propuesta : considerar el derecho de superficie como modalidad del derecho de propiedad
El autor plantea una solución novedosa y práctica: dejar de considerar el derecho de superficie como un derecho real autónomo y tratarlo como una modalidad del derecho de propiedad, al igual que sucede con la copropiedad, propiedad horizontal o la fiduciaria.
🔍 ¿Qué significa eso?
Que al considerarlo parte del derecho de propiedad, se podrían aplicar directamente todas las normas generales de la propiedad, llenando los vacíos actuales y facilitando su uso jurídico y comercial.
✅ Ventajas de esta propuesta
- Mayor seguridad jurídica: se resuelven muchas dudas actuales sobre inscripción, transferencia, extinción y garantías del derecho de superficie.
- Reducción de costos: menos litigios, menos contratos atípicos y más predictibilidad en registros y notaría.
- Impulso a la inversión: la claridad normativa atrae inversiones de largo plazo, tanto en el sector privado como en proyectos públicos.
- Flexibilidad operativa: permite aprovechar los beneficios del derecho de superficie sin las rigideces de un derecho autónomo mal regulado.
- Alineación con el derecho comparado: países como Alemania ya tratan la superficie bajo un esquema más funcional y sistemático.
🏁 Conclusión
El derecho de superficie es una herramienta poderosa para dinamizar el mercado inmobiliario peruano. Sin embargo, su tratamiento como un derecho real autónomo ha limitado su potencial. La propuesta de redefinirlo como una modalidad del derecho de propiedad ofrece una salida coherente, funcional y alineada con las necesidades del país y la práctica inmobiliaria moderna.
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